TAŞINMAZ SATIŞI SÖZLEŞMESİ • TARAFLARIN BORÇLARI

A-TAŞINMAZLARIN KONUSU VE KAZANIMI;

1-Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;

1.1. Arazi,

1.2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

1.3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

2-Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması;

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer

hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

2.1. Kazanma yolları;

2.1.1.Hukukî işlem

TMK Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

2.1.2 İşgal

TMK Madde 707- Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

2.1.3. Yeni arazi oluşması

TMK Madde 708- Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

3-Taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı;

a. Olağan zamanaşımı

Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

b. Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya birpayı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (...) (1)hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

B-TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİ VE TARAFLARIN EDİMLERİ;

10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade et- memesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşün- cesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran ki- şinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.

Yine, 07.06.1939 tarihli 1936/31 ve 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadi- ne ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştı- rılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre on yıllık zama- naşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu ne- denle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yap- ma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.

Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı T.M.K’nin 706, B.K’nin 213 (6098 sayılı TBK’nın 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde bugünkü emsal rayiç değerini talep etmiştir. Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler.

10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçti- hatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzu- runda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.”

Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.

Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 14.11.2019 tarihli 2016/4476 Esas ve 2019/10333 Karar sayılı ilamı;

Yasanın öngördüğü resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılmış olan taşınmaz satış sözleşmesi geçerli olmayacağından mülkiyetin devri sonucu da doğurmayacaktır.Bu nedenle taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade edeceklerdir.Satış bedelinin iade edilmesinde denkleştirici adalet ilkesi uyarınca satış bedeli güncelleştirilerek iade edilecektir.Bu durumda satış bedelini iade etmemiş olan ta-rafın ödemeyi yapmış olan diğer taraftan ecrimisil talep etmesi mümkün değildir.

KAYNAK:

1-Türk Medeni Kanunu

2Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 14.11.2019 tarihli 2016/4476 Esas ve 2019/10333 Karar sayılı ilamı

AV.MİKAİL YAĞIZ

2 Kasım 2020 Pazartesi

TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİ - TARAFLARIN BORÇLARI