KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ

GİRİŞ;

İlamsız icranın konusu kural olarak para alacakları olup istisnai ve özel olarak , kiralanan taşınmazların ilamsız icra takibi ile tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.

Taşınmaz maliki kiraya verdiği taşınmazın kiracısı tarafından kira bedelleri ödenmediği takdirde tahliye ettirmek isteyen kişi kira sözleşmesine dayanarak ödenmeyen kira bedelleri için kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesini isteyebilir.

Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi iki şekilde olmaktadır;

*Kira bedellerinin ödenmemesi

*Kira sözleşmesinin süre bakımından sona ermesi

1-Kira bedellerinin ödenmemesi ;

Kiracı kiraladığı taşınmazın kira bedellerini ödemediği takdirde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda , sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. 

Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

30 günlük ödeme süresi içerisinde kira borcu ve ferileri ödenmiş ise icra takibi son bulur ve kiracının tahliyesi talep edilemez.

İcra takibi ile kiracı kendisine tanılan 7 günlük itiraz süresi içerisinde borca itiraz ederse takip durur. İtiraz sadece borca itiraz şeklinde ise icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır. Şayet kiracının itirazı , kira sözleşmesine ilişkin ise bu durumda alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir. Aksi takdirde sulh hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesi için dava açılmalıdır.

Ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 30 gün dolduktan sonra kira bedelleri ve borç ödenmemişse bu durumda kira sözleşmesi kiraya veren tarafından feshedilmiş olur.

İcra mahkemesinin, kiracının ödeme emrine itiraz etmediğini ve süresi içerisinde ödeme yapmadığını tespit etmesi halinde tahliye kararı verecektir. İcra mahkemesin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. 

Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lâzımdır. 

Tahliye ilamı ile kiracı taşınmazdan icra yolu ile zorla çıkartılır. Tahliye için icra tahliye harcının yatırılması ve eğer borçlunun eşyaları götürecek yeri yoksa 6 aylık yed’i emin deposu ücreti ve nakliyenin hazır edilmesi önemli hususlardır.

2-Kira süresinin süre bakımından sona ermesi;

Kiralanan mecurun tahliyesi için sürenin bitmesi yeterli olmayıp kiracının kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde, kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesinde ilamsız tahliye yolu icra takibi başlatmalıdır.

İcra İflas Kanunu Madde 272 : “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder

Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”

Borçlu 7 gün içerisinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Bu durumda kiracının tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Kiracı kendiliğinden tahliyeyi gerçekleştirmezse kiraya verenin talebi üzerine zorla tahliye edilir. Bu takip yolunda tahliye için ayrıca icra mahkemesine başvurulması gerekmemektedir. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliyeyi sağlayabilir. İtiraz halinde yukarıda değindiğimiz mercilere başvuru yapılıcaktır.

AV. MİKAİL YAĞIZ