KREDİ BAŞVURUNUZ BANKA TARAFINDAN ONAYLANMAYINCA GAYRİMENKUL İÇİN YATIRDIĞINIZ GÜVENCE PARASI (KAPORA) YANAR MI ?

KREDİ BAŞVURUNUZ BANKA TARAFINDAN ONAYLANMAYINCA GAYRİMENKUL İÇİN YATIRDIĞINIZ GÜVENCE PARASI (KAPORA) YANAR MI ?

Günümüzde gayrimenkul alım-satım işlemlerinin çoğunluğu emlakçı olarak adlandırılan simsarlar tarafından yürütülmekte olup simsarların bu işi takip etmelerinin ücreti karşılığı olarak alıcı ile satıcıdan belirli bir komisyonu almayı kabul ederler.

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde beklenmedik gelişmeler sonucunda gayrimenkul alım-satım işleminden dönüldüğü ve vazgeçildiği görülmekte olup en sık karşılaşılan durum ise alıcın almak istediği gayrimenkul için bankaya başvurmuş olduğu konut kredisinin onaylanmaması durumudur.

Peki almak istediğiniz gayrimenkulu konuta ilişkin banka tarafından kredi başvurunuz onaylanmadı ya da başka bir sebeple gayrimenkulu ilişkin alım-satım işlemi gerçekleşmediği durumunda emlakçı olarak adlandırılan simsarlara ya da duruma göre direkt alıcıya ödediğiniz kapora ne olacaktır ? Genellikle vatandaşlar tarafından en çok bu soru merak edilmektedir.

Öncelikle bu durumda alıcı olarak emlakçı ya da direkt satıcıyla ne gibi bir sözleşme yaptığınızın önemi ortaya çıkmaktadır ki şöyle ki gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noterde yapılması gereken resmi şekil şartı aranan sözleşmeler olup adi bir sözleşme olarak yapılması durumunda geçerliliği bulunmamaktadır.

Emlakçı ya da satıcı ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini noterde yapmamış olmanız durumda emlakçı ya da satıcıya ödediğiniz kaporayı geri alabilme imkanınız bulunmaktadır. Kapora kelime anlamı ile hizmet veya taşınır, taşınmaz mal almak için gereken toplam maddi bedel tutarının ödemesi için geçici süreli satışa açık kurumu kapalı bir şekilde kapora veren kişiye rezerve etme işlemi için yapılan ön ödemeye verilen genel addır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde yapılması zorunlu olduğundan ve noter dışı adi bir sözleşme olarak geçerli bir sözleşme ilişkisi kurulmadığından gayrimenkule ilişkin yatırmış olduğunuz kapora bedelini emlakçı ya da satıcıdan geri alabilirsiniz.

Şayet emlakçı ile akdetmiş olduğunuz sözleşme simsarlık sözleşmesi olduğu durumlarda bu sefer simsarın alım-satım işlemini gerçekleştirip gerçekleştirmediğine hak edip etmediğine bakılacaktır.

Simsarların ücreti hak etme zamanı simsarın ancak ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti  sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.

Yargıtay 23.Hukuk Dairesi 2014/9245 Esas ve 2015/6734 Karar sayılı ilamı;

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, 6098 sayılı TBK'nın 237. (818 sayılı BK'nın 213) maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği bunun geçerlilik şartı olduğu Taşınmaz Satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu geçersiz sözleşmedeki cezai şartın da geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. 

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2016/2288 Esas ve 2017/12263 Karar sayılı ilamı;

Geçersiz sözleşme sebebiyle herkes verdiğini geri ister. Mahkemece bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken geçersiz sözleşmeyi geçerlilik tanımak suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Ne var ki; mahkeme, kararını bu gerekçe ile oluşturması gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm kurulmuş olması yerinde görülmemiştir. Hal böyle olunca mahkeme gerekçesi kaldırılarak yukarda yazılan gerekçe ile sonucu itibari ile doğru olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

O halde; mahkemece; geçersiz sözleşme sebebiyle bedel iadesine yönelik itirazın iptaline hükmedilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile geçerli şekilde kurulmuş sözleşme gibi değerlendirilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanması gerekmiştir.

Kaynak:

Yargıtay 3 Hukuk Dairesi 2016/2288 Esas sayılı ve Yargıtay 23.Hukuk Dairesi 2014/9245 Esas sayılı dosyaları

AV.MİKAİL YAĞIZ