BİNA VE YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 69.Maddesinde Yapı Malikinin sorumluluğu düzenlenmiş olup yapı malikinin sorumluluğu kusursuz sorumluluk halleriden özen sorumluluğu içerisinde yer alıp kusura dayanmayıp daha geniş bir ifadeyle kusura dayanmayan sebep sorumluluğudur.
Yapı Malikinin Sorumluluğu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 69. Maddesi;
Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır. düzenlenmiştir.
1-Sorumlu olunan yapı ve bina kavramı;
Sorumluluğun konusu olan yapı ve bina kanun ve yargıtay içtihatlarında kısaca "toprağın altında ya da üstünde, sürekli ya da geçici, doğrudan veya dolaylı olarak toprağa bağlı olan, kurulmuş, dikilmiş, takılmış, döşenmiş, eklenmiş tüm nesnelere “yapı eseri” diyebilir " tanımlanmıştır.
2-Yapı ve Binadaki Sorumluluk Nedenleri;
- Yapımındaki Bozukluklar
- Bakımındaki Bozukluklar
Yapımındaki Bozukluklar; İnşaatçının, yüklenicinin, mimar, mühendis ve denetim makamlarının kusuru, savsaması, suç oluşturan eylemleri ve yasalara aykırı davranışları sonucudur. Bina teknik koşullara uygun yapılmamıştır, eksik ve bozuk malzeme kullanılmıştır, imar yasalarına aykırı olarak fazla kat çıkılmıştır ve bütün bu olumsuz koşullara karşın kullanma ve oturma izni verilmiştir.Ancak ne var ki, binanın planlarının onanmış, idari makamlarca yapılan denetimlerde inşaatın hiçbir eksiği görülmemiş ve kullanma izni verilmiş olması, maliki sorumluluktan ve zararı giderme yükümlülüğünden kurtarmamakta; yalnızca sorumlulara karşı dönme (rücu) hakkı vermektedir.(Tazminat Hukuku/ÇelikAhmetÇelik)
Bakınımdaki Bozukluklar; Bina ve yapı eserleri, başlangıçta sağlam, güvenli, teknik koşullara ve planlara uygun yapılmış olsalar ve her türlü donanıma sahip bulunsalar bile, zamanla yıpranacak, aşınacak, gerek kullanım sonucu, gerekse doğal etkilerle sağlamlıklarını yitireceklerdir. Bu nedenlerle düzenli olarak bakımlarının yapılması; eskiyen, aşınan, yıpranan, çürüyen bölümlerinin onarılması veya yenilenmesi gerekecektir. Eğer bunlar yapılmazsa, zararlı sonuçlar doğabilecek; bir zarar doğmasa bile zamanından önce ömürlerini tamamlamış, kullanılamaz hale gelmiş olacaklardır. Bakım, onarım, önlem alma, özen gösterme ödevi başkalarına verilmiş ya da zarar başkalarının eyleminden kaynaklanmış olsa dahi doğan zararlardan “malik” sorumlu olacaktır. (Tazminat Hukuku/ÇelikAhmetÇelik)
3-Sorumluluk Koşulları;
- Bir bina veya yapı eseri toprağa bağlanmalıdır.
- Sorumluluğa yol açan bina, malikin mülkiyetinde bulunmalıdır.
- Bina ya da yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliğinden meydana gelmelidir.
- Üçüncü kişi zarara uğramalıdır.
- Zarar ile yapımdaki bozukluk veya bakım eksikliği arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.
- Nedensellik bağı, üçüncü kişinin ağır kusuru ya da mücbir sebeple kesilmemelidir.
- Yapı veya bina maliki
- İrtifak hak sahipleri
- Maden ocakları imtiyaz sahipleri
- Başkasının arsası veya tapusuz araziler üzerine yapı kuranlar
- Ortak bina ve yapılardaki maliklerin sorumluluğu
- Devlet ve diğer kamu tüzel kişilerin sorumluluğu
- Mücbir Sebep
- Zarar gören üçüncü kişinin ağır kusuru
- Üçüncü kişinin tam kusuru nedeniyle nedensellik bağının kesilmesi
TBK'nın 69.Maddesinin 3.fıkrası gereği , bina veya yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki. bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararları ödemek zorunda kalmışsa, yapımdaki bozukluğun sorumlusu kişilere, ayıplı olarak satan kişiye, bina veya yapının bakımını üstlenen veya bakımla görevli kişilere, zararlı sonucu doğuran veya yapıdaki eksikliği zamanında bildirmeyen kiracıya, onarımı eksik veya kusurlu yapan kişiye, haksız eylemiyle zararlı sonucun doğmasına neden olan üçüncü kişiye, bina veya yapıyı kullanan intifa (yararlanım), oturma ve irtifak (kullanma ve yükümlenme) hakkı sahiplerine dönerek (rücu ederek) ödediği tazminatı isteyebilir.
7-Üçüncü kişilerin zarar doğmadan önleme isteme talep hakkı;
TBK'nın 70.Maddesinde üçüncü kişilerin yapı veya binadaki zarar meydana gelmeden yapı veya bina malik ya da sorumlularından zarar tehlikesini önleme hakkını düzenlemiştir.
TBK'nın 70. Maddesi; Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır. şeklinde düzenlenmiştir.
8-Zamanaşımı;
6098 sayılı TBK'nın72.maddesinde "Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır. Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir." şeklinde düzenlenmiştir.
AV.MİKAİL YAĞIZ